Méthodologie

Comment nous passons d'un fichier administratif de plusieurs millions de lignes à des prix au m², des tendances et une estimation. Tout ce qui est calculé sur ce site est décrit ici.

Les ventes retenues

Le fichier DVF décrit chaque mutation (vente, vente en l'état futur d'achèvement, adjudication, échange…) ligne par ligne : une ligne par local et par parcelle. Nous regroupons ces lignes par mutation, puis :

nous gardons les ventes, ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA, c'est-à-dire le neuf) et adjudications ; les échanges et expropriations sont écartés ;
nous gardons les mutations qui comprennent au moins un appartement ou une maison ; les ventes de terrains seuls, de locaux commerciaux seuls ou de dépendances seules ne sont pas comptées ;
les caves, parkings et garages vendus avec le logement sont des dépendances : ils sont comptés dans le prix mais pas dans la surface.

Prix au m², médiane et moyenne

Le prix au m² d'une vente est son prix divisé par la surface réelle bâtie du logement. Il n'est calculé que lorsqu'il a un sens : vente d'un seul logement, sans local commercial, d'au moins 9 m². Une vente de plusieurs appartements en un seul prix compte dans le nombre de ventes, pas dans les prix.

Sont écartés des prix les montants manifestement aberrants : moins de 300 €/m², plus de 30 000 €/m², ou en dehors de 0,25 à 4 fois la médiane du département pour le même type de bien. Ce sont souvent des ventes partielles, entre proches, ou des erreurs de saisie.

La médiane est le prix qui partage les ventes en deux moitiés : autant de ventes au-dessus qu'en dessous. Elle résiste aux ventes exceptionnelles (un penthouse, une ruine). La moyenne est la somme des prix au m² divisée par le nombre de ventes : plus intuitive, mais tirée par les extrêmes. Nous affichons la médiane par défaut ; la moyenne est disponible dans les filtres. Un prix n'est affiché que s'il repose sur au moins 5 ventes.

Années, mois et années incomplètes

La date retenue est celle de la signature de l'acte authentique chez le notaire, en général 2 à 4 mois après le compromis. Un pic de ventes en juillet traduit donc des accords conclus au printemps.

Les données sont publiées deux fois par an, avec plusieurs mois de décalage. La dernière année est souvent incomplète : elle est signalée comme telle (« janv.–juin ») et, pour la comparer, nous utilisons la même période de l'année précédente. Les derniers mois publiés peuvent eux-mêmes être légèrement incomplets, le temps que tous les actes soient enregistrés.

L'évolution mois par mois est accompagnée d'une moyenne glissante sur 3 mois, qui atténue les variations dues au faible nombre de ventes d'un mois donné.

Saisonnalité : quel mois est le plus favorable ?

Comparer directement les mois entre eux mélangerait l'effet du mois et la tendance de fond (un marché qui baisse toute l'année ferait paraître décembre « mauvais »). Pour chaque année complète, nous divisons la valeur de chaque mois par la moyenne mensuelle de cette année ; puis nous faisons la moyenne de ces indices sur toutes les années. Un indice de 120 signifie « 20 % au-dessus d'un mois ordinaire ».

Un écart de prix de moins de 2 % entre deux mois n'est pas significatif : il reste dans les variations habituelles d'un échantillon de ventes.

Zones géographiques

Les statistiques sont disponibles pour la France, chaque région, chaque département, chaque commune et chaque code postal. Paris, Lyon et Marseille sont découpées en arrondissements, comme dans les données d'origine. Le tableau comparatif d'une zone présente ses sous-zones (régions, départements, communes ou codes postaux) sur la dernière année complète, avec l'évolution par rapport à l'année précédente.

Le simulateur d'estimation

L'estimation repose sur la méthode dite « par comparaison », celle des agents immobiliers et des experts, mais appliquée systématiquement aux ventes publiques :

Localisation. L'adresse est géolocalisée par la Base Adresse Nationale. Nous identifions l'immeuble correspondant dans la Base de données nationale des bâtiments (BDNB) : année de construction, nombre de logements et parcelles cadastrales.
Sélection. Ventes du même type, dans l'ancien, d'un seul logement, de surface entre −30 % et +40 % et à une pièce près, sur la période choisie (24 mois par défaut). Le rayon de recherche s'élargit de 300 m jusqu'à 10 km, jusqu'à disposer de l'équivalent d'au moins 12 ventes d'époque similaire.
Même immeuble. Toutes les ventes des parcelles de votre immeuble sont ajoutées, quelles que soient leur date et leur surface : c'est la meilleure référence possible.
Actualisation. Chaque prix au m² est ramené à la date des dernières données selon l'évolution trimestrielle du prix médian dans le département.
Pondération. Le poids d'une vente dépend de sa distance, de son ancienneté (une vente de 18 mois pèse environ 37 % d'une vente récente), de l'écart de surface, de l'époque de construction (même époque ×1, époque voisine ×0,35, éloignée ×0,1, inconnue ×0,4) et du fait d'être dans le même immeuble (×6). Dans un même quartier, une résidence récente et une copropriété des années 1960 peuvent différer de 50 % au m² : c'est pourquoi l'époque compte autant.
Calcul. L'estimation est la médiane pondérée des prix au m² actualisés, multipliée par la surface pondérée. La fourchette va du 1^er au 3^e quartile pondéré.

Surface pondérée. Un extérieur n'a pas la valeur d'une pièce : balcons et terrasses comptent pour 30 % de leur surface jusqu'à 10 m² (balcon) ou 15 m² (terrasse), puis 15 % au-delà ; un jardin privatif compte pour 10 %, dans la limite de 200 m².

Ajustements. État, étage et parking ne figurent pas dans les données publiques ; les coefficients proposés (de −15 % pour des travaux lourds à +5 % pour un bien refait à neuf) sont des usages de la profession, à adapter.

Fiabilité. Elle est « élevée » lorsque l'estimation repose sur au moins 3 ventes dans l'immeuble ou 20 comparables, avec un écart entre 1^er et 3^e quartile inférieur à 25 % ; « moyenne » jusqu'à 40 % ; « faible » au-delà ou avec peu de ventes.

Limites

Les données ne décrivent ni l'état, ni l'étage, ni l'exposition, ni la qualité de la copropriété, ni le diagnostic énergétique : deux biens identiques sur le papier peuvent valoir des prix très différents.
L'Alsace et la Moselle (livre foncier) et Mayotte ne sont pas couvertes par DVF.
Les ventes les plus récentes ne sont pas encore publiées : les données ont plusieurs mois de retard sur le marché.
Pour les années les plus récentes, une petite part des ventes n'a pas pu être localisée précisément ; elles comptent dans les statistiques mais pas dans le simulateur.
Dans les petites communes, quelques ventes suffisent à faire varier fortement les prix : regardez le nombre de ventes avant de conclure.

Une estimation en ligne, aussi soignée soit-elle, ne remplace pas la visite d'un professionnel.